– تعارض در اسناد مالکیت (یا اشتباه در ثبت ملک برای بیش از یک شخص)

براساس بند 5 ماده 25 قانون ثبت «رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است یکی از مهمترین وظایف اداره ثبت موضوع همین بند یعنی رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت است چرا که ثبت املاک یک تاسیس حقوقی و یک پدیده حقوقی است که به حسن جریان اداره امور کشور بستگی کامل دارد از طرفی علاوه بر تثبیت اسناد، جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض و معاملات معارض هدف نهایی تاسیس اداره ثبت می باشد و اهمیت مساله تا جایی است که قانونگذار نسبت به این بند 5  قانون مستقلی تحت عنوان لایحه قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض 5/10/1333 که به تصویب کمیسیون مشترک مجلسین سنا و شورای ملی رسیده و آیین نامه اجرایی رسیدگی بر اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورایعالی ثبت مصوب 16/2/52 تدوین نموده چرا که صدور سند مالکیت معارض در واقع به هدف حقوق ثبت لطمه می زند و اسناد مالکیت را متزلزل می نماید.
 

مبحث اول- چگونگی به وجود  آمدن اسناد معارض

لازم است شمه ای در خصوص اسناد مالکیت معارض و چگونگی ایجاد تعارض در اسناد توضیح داده شود تا سپس مواد مربوط به آن بیان گردد تعارض را در کتابهای لغت متعرض یکدیگر شدن، با هم اختلاف داشتن و خلاف ورزی[1] تعریف نموده اند و معارض نیز مخالف و مقابل تعبیر شده بنابراین سند مالکیت معارض یعنی اینکه یک سند بنام دو نفر ثبت بشود به عنوان مثال پلاک شماره صد در بخش 5 تبریز دو نفر مالک داشته باشد این را سند مالکیت معارض می گویند تعارض انواعی دارد از قبیل:
گفتار اول – تعارض در عین ملک باشد- یعنی بموجب یک سند مثلاً علی مالک است و بموجب سند دیگر تقی.
گفتار دوم– تعارض در حقوق- نوع دیگر تعارض در حقوق ارتفاقی است یعنی یک سند ملکی را برای علی می داند و برای او حق ارتفاقی در ملک مجاور می شناسد لیکن سند مالکیت مجاور آن حق را نمی شناسد در این اندازه بین دو سند مالکیت تعارض وجود دارد قابل ذکر است که در نوع اول هم که تعارض در عین نام دارد باید دو قسم تعارض را تصور کرد یعنی تعارض در عین بر دو گونه است گاه تعارض در کل عین است و گاه در بعض عین یعنی در این فرض، دو سند در بخشی از یک ملک با هم معارضه دارند نه در تمام آن مثلاً اگر مساحت سند مالکیت را 5000 متر تصور کنیم سند بعدی در 1000 متر با آن تعارض دارد غالباً تعارض ها از نوع اخیر است. [2]

مبحث دوم- عناصر تعارض

البته باید شرایطی با هم جمع باشند که دو سند یا دو ملک با هم معارض باشند به عبارتی برای حصول تعارض دوگانگی لازم است تا دوگانگی نباشد تعارض تصور نمی شود بنابراین تعارض اسناد مالکیت عناصری دارد که از این قرار است.

گفتار اول – وجود دو مالک

یعنی دو ملک باید بدو مالک تعلق داشته باشد پس اگر دو ملک به یک مالک تعلق داشته باشد و آن دو ملک با هم تداخل کند یعنی حدود یکی داخل در قلمرو دیگری شده باشد این سند از بحث اسناد مالکیت معارض بیرون است. در این موارد نیاز به اصلاح حدود است چون تعارض منافع معنی ندارد.

گفتار دوم- تناقض بین مفاد دو سند

باید بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت مزبور تناقض باشد خواه این تناقض راجع به عین ملک باشد خواه راجع به حدود ارتفاقی مقصود از تناقض این است که دلالت یک سند ما را به نتیجه ای برساند که دلالت سند دیگر به نتیجه مغایر با آن (کلاً یا بعضاً) برساند.

گفتار سوم- تقدم و تاخر در تنظیم اسناد

عنصر دیگر از عناصر سازنده مفهوم تعارض اسناد مالکیت اینست که یکی از دو سند در تاریخ مقدم صادر شده باشد و دیگری در تاریخ موخر، اصولاً اتفاق نمی افتد که هر دو سند در یک آن صادر شده باشد در هر حال سند مالکیتی که در تاریخ موخر صادر می شود و مندرجات آن با سند مقدم التاریخ مغایر است اصطلاحاً بنام سند مالکیت معارض خوانده می شود.

گفتار چهارم- لزوم تعارض به هنگام صدور سند

چهارمین عنصر دیگر که موجب ایجاد تعارض است اینست که در تاریخ صدور دو سند با همدیگر مغایر و معارض باشند و اگر بعداً به علل و اسبابی مغایرت در اسناد ایجاد شود اسناد مغایر نامیده نمی شود مثلاً اگر شخصی ابعاد ملک سند مالکیت خود را اصلاح کند و در نتیجه این اصلاح حالت تعارض با سند مالکیت ملک مالک مجاور پدید آید این از اقسام تعارض نیست زیرا این تعارض و تغایر در زمان صدور سند مالکیت وجود نداشته است بلکه پس از صدور آن سند و ضمن اصلاح ابعاد پدید آمده است به عنوان نمونه دارنده سند مالکیت زمین ذوزنقه ای شکل به اداره ثبت رفت و اقرار کرد که زمین او مربع مستطیل است و با این اقرارنامه رسمی که تسلیم به پرونده ثبتی کرد سند مالکیت وی بصورت مربع مستطیل اصلاح شد البته باید یادآور شد که تعریف قانون مدنی در مورد اقرار برمانحن فیه منطبق نیست و نام اقرار به چنین چیزی نباید داد و نمی بایست چنان اصلاحی بعمل می آمد بهر حال فعلاً در برابر چنین اصلاحی در سند مالکیت قرار گرفته ایم و با این فرض باید راه حلی پیدا کنیم همسایه آن ملک مدعی شد که بر اثر اصلاح مذکور مقدار 145 متر از اراضی وی داخل در محدوده سند مالکیت همسایه گردیده است باید به او اخطار رفع تعارض کرد این مسئله در شورایعالی ثبت مطرح گردید و تصمیم این شد که مورد از مفاهیم تعارض اسناد مالکیت نمی باشد همسایه که از این اصلاح زیان دیده است و باید آثار اصلاح را از بین ببرد تا به حق خود برسد برای رفع آثار اصلاح مذکور چاره ای جز ابطال اقرارنامه از طریق دادگاه ندارد و کسی که مدعی بطلان اقرار نامه است باید بددادگاه برود.[3]
البته غیر از موارد فوق تعارض در حدود نیز وجود دارد به عنوان مثال اگر حد فاصل شمال ملکی بعنوان دیوار مشترک به ملک مجاور محدود شده باشد و حد جنوب ملک مجاور نیز بصورت دیوار اختصاصی به ملک مزبور تعریف شده باشد می گویند تعارض در حدود ایجاد شده است و در تعارض اشاعه و افراز نیز ممکن است یک ملک به موجب یک سند زمین مفروز باشد و بموجب سند دیگر همان زمین مشاع باشد در تمامی موارد فوق همانطوریکه در بند دوم ماده سوم قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دیده می شود ادارات ثبت مکلفند در تجدید رسیدگی به موضوع و احراز وقوع تعارض دفاتر اسناد رسمی را از این امر مطلع نمایند و پس از احراز وقوع تعارض در هیات نظارت و شورایعالی ثبت بدنبال اعلام ادارات ثبت به مراجع مزبور بلافاصله بدارنده سند مالکیت اخطار می نمایند تا در این خصوص اقدام بعمل آورد.
بدین جهت مطابق ماده یک آیین نامه واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض (اعم از اینکه نسبت به اصل یا حدود با حقوق ارتفاقی باشد) فوراً به موضوع رسیدگی و مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ابلاغ نمایند و گزارش کار را به نحوی که هیچگونه ابهامی باقی نباشد به هیات نظارت ارسال دارند دفاتر اسناد رسمی نیز باید به محض وصول اطلاعیه ثبت محل مراتب را در سوابق خود منعکس نمایند تا از انجام هر گونه معامله معارض در ارتباط با آن پلاک ثبتی خودداری بعمل آورند در غیر اینصورت مطابق بند1 از بند هـ ماده 29 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی به انفصال دائم محکوم می شوند[4] در ارتباط با گزارش موضوع به هیات نظارت توسط ثبت محل هیات نظارت پس از بررسی موضوع در صورتیکه اشتباهات مزبور را موثر تشخیص دهد دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملک را به رئیس ثبت محل می دهد.

مبحث سوم- وظیفه هیات نظارت در صورت احراز تعارض در اسناد مالکیت

بنابراین هر موقع در هیات نظارت تشخیص شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن به ترتیب زیر عمل خواهد شد:
1- سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت موخر تا زمانیکه حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.
2- ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت موخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال دارند در صورتیکه هیات نظارت و شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً بدارنده سند مالکیت معارض (ثبت موخر) ابلاغ می نماید چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آئین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ بدادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را بدارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود و این مورد تنها موردی است که سند مالکیت بدون حکم دادگاه توسط اداره ثبت ابطال می گردد. [5]
البته همانطوریکه از مفاد بند دوم بر می آید ابطال سند توسط اداره ثبت به هنگامی است که دارنده سند موخر مطابق ماده عمل ننماید بدین معنا که در موعد 2 ماه به دادگاه مراجعه نموده و طرح دعوا نماید در غیر اینصورت ابطال هر کدام از اسناد اعم از مقدم یا موخر پس از رسیدگی دادگاه با مرجع مربوطه می باشد. سوالی که در این مورد می تواند مطرح شود این است که در مواردی که هیات نظارت دو سند مالکیت را معارض تشخیص دهد و دارنده سند موخر به دادگاه ارشاد شود آیا دارنده سند موخر باید علیه اداره ثبت اسناد املاک (به علت سهل انکاری کارکنان اداره در صدور سند مالکیت معارض) شکایت نماید یا علیه دارنده سند مقدم یا علیه هر دو اقامه دعوا کند. که نظر مشورتی مورخه 23/8/1349 اداره حقوقی دادگستری بدین شرح می باشد: چون دعوای صاحب سند موخر الصدور معارض حق دارنده سند مقدم می باشد با توجه به بند 2 ماده 3 قانون اشتباهات ثبتی و اسناد معارض باید فقط علیه دارنده سند مقدم اقامه دعوا نماید و در بخش دوم این سوال مطرح شده که اگر خواسته خواهان (دارنده سند موخر الصدور) فقط صدور حکم به عدم تعارض سند مالکیت خودش باشد بدون آنکه اعلام نماید سند مقدم الصدور معارض است آیا دادگاه می تواند به دعوا رسیدگی نماید بدون آنکه نسبت به سند مقدم الصدور اظهار نظر نماید یا خیر؟ که اداره مزبور چنین پاسخ داده است رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت موخر با هر عبارتی که دادخواست آن تنظیم شود طبعاً مستلزم رسیدگی به صحت و سقم سند مالکیت مقدم و احراز تعارض فی مابین آنها و اعلام بطلان سند معارض طبق تبصره ذیل ماده 5 قانون فوق خواهد بود. خاصه که این دعوا مسبوق به اخطار اداره ثبت مشعر بر وجود تعارض بین دو سند می باشد. [6]
«البته در این خصوص رای شماره 3/518 ، 24/8/1371 شعبه 3 دیوان عالی کشور نیز موید موضوع می باشد، در صورتی که اسناد مالکیت اصحاب دعوا در قسمتی متعارض باشند با لحاظ مواد 3 و 4 و 5 لایحه قانونی راجع اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب دی ماه 1333 و اصلاح بعدی ذینفع می تواند از طریق اداره ثبت محل و هیات نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت اقدام نماید.»[7]

مبحث چهارم- عدم امکان افراز املاک مشاع در صورت وجود تعارض در سند مالکیت

در آخر قابل ذکر است که به استناد تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

مبحث پنجم- ویژگی های اسناد معارض و آرای وحدت رویه شورای عالی ثبت

1-    ابطال اسناد مالکیت صادره علی الاصول بعهده مراجع قضایی است (رای شماره 240، دکتر سید حسین میرحسینی)
2-     چنانچه هیات نظارت با توجه به بررسی های معموله وقوع تعارض را محرز بداند و مراتب مورد تائید شورایعالی ثبت قرار گیرد واحد ثبتی مکلف به انجام تکالیف قانونی در چارچوب لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی می باشد. (رای شماره 254)
3-     احراز وقوع تعارض ابتدائاً بعهده هیات نظارت است. (رای شماره 255)
4-    چنانچه در رابطه با ملک مورد دعوی سند مالکیت صادر نشده باشد موضوع از مصادیق اسناد معارض تشخیص داده نمی شود (رای شماره 256).
5-     چنانچه هیات نظارت وقوع تعارض را محرز و اخطار لازم را به دارنده سند موخر الصدور ابلاغ و نامبرده مبادرت به تقدیم دادخواست به مرجع قضایی کرده باشد شورایعالی ثبت فارغ از رسیدگی است. (رای شماره 257)
6-     چنانچه وقوع تعارض بنظر شورایعالی ثبت محرز نباشد موضوع مشمول مقررات مربوط به اسناد مالکیت معارض نخواهد بود(رای شماره 259)
7-    هیات نظارت پس از احراز تعارض باید تکلیف واحد ثبتی مربوط را در ابلاغ مراتب به دارنده سند مالکیت موخر الصدور به نحو روشن و قانونی مشخص کند. (رای شماره 260)
8-    با صدور اخطاریه بدارنده سند مالکیت موخر الصدور و مراجعه وی بدادگاه و طرح دعوی در خصوص مورد رای هیات نظارت اجرا شده تلقی و شورایعالی ثبت فارغ از رسیدگی است. (رای شماره 261)
9-    چنانچه پلاک موضوع دعوی سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته باشد از شمول مقررات مربوط به اسناد معارض خارج است. (رای شماره 262)
10- تشخیص و احراز تعارض با هیات نظارت است نه واحد ثبتی. (رای شماره 263)
11- تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک ملاک تشخیص تقدم و تاخر در صدور سند مالکیت معارض است. (رای شماره 274)
12- در صورت احراز تعارض دارنده سند مالکیت موخر الصدور باید به محکمه مراجعه کند (رای شماره 275)
13- با احراز وقوع تعارض مراتب باید بدفاتر اسناد رسمی تابعه بخشنامه و بدارنده سند مالکیت موخر جهت مراجعه بدادگاه صالح و ارائه گواهی لازم اخطار شود (رای شماره 276)
14- چنانچه وقوع تعارض محرز نباشد معترض می تواند به مرجع قضایی ذی صلاح جهت احقاق حق مراجعه کند. (رای شماره 277)
15- تعارض بین سند رسمی و سند عادی که اعتبار آن در مراجع قضایی قابل رسیدگی است قابل تصور نمی باشد (رای شماره 278)
16- در صورتیکه رای صادره از سوی هیات نظارت در باب تعارض اجراء شده باشد شورایعالی ثبت فارغ از رسیدگی است. (رای شماره 279)
17-  چنانچه برای یک محدوده دو شماره فرعی تعیین و سند مالکیت مکرر صادر شده باشد هیات نظارت باید به موضوع رسیدگی و رفع اشتباه نماید. (رای شماره 281)
18- در صورت احراز وقوع تعارض سند موخر الصدور معارض تلقی می گردد. (رای شماره 283)
19-  چنانچه معترض نسبت به پلاک مورد ادعا مالکیت رسمی نداشته باشد  دخالت هیات نظارت در اجرای بند 5 ماده 25 قانون اصلاح ثبت موجبی ندارد (رای شماره 285)
20- هیات نظارت در صورت احراز تعارض باید در چارچوب ماده 3 لایحه قانونی اشتباهات ثبتی و … اقدام و دارنده سند موخر را به مرجع قضایی برای طرح دعوی هدایت نماید. (رای شماره 270)
21- قبل از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت انتقال دوباره پارکینگ را نمی توان مشمول مقررات مربوط به اسناد مالکیت معارض دانست. (رای شماره 286)
22- چنانچه کلیه مالکین پلاکهای مورد تعارض به موجب اقرارنامه رسمی با اصلاح حدود و مساحت اسناد مالکیت مطابق وضع موجود محل موافقت نمایند موضوع تعارض منتفی است (رای شماره 290)
23- در تعارض اسناد سند موخر الصدور معارض تلقی می شود. (رای شماره 294)
24- چنانچه قسمتی از سند مالکیت ملکی در محدوده سند مالکیت دیگری باشد وقوع تعارض محرز و واحد ثبتی باید به تکلیف قانونی خود عمل کند. (رای شماره 291)
در نهایت مهمترین مطلب در خصوص بند مزبور و تعارض در اسناد و املاک اینکه تعارض همیشه در املاک مجاور مصداق دارد و در املاکی که مجاور هم نمی باشند تعارض متصور نیست.
نکته قابل انتقادی که در خصوص اسناد معارض و ابطال سند مالکیت توسط دادگاه در صورت احراز تعارض باید گفت اینکه تشخیص تعارض و رسیدگی های لازم توسط مراجع ذیربط و ذیصلاح (هیات نظارت و شورایعالی ثبت) انجام می گیرد لیکن بعد از احراز تعارض هیات و شورا حق ابطال اسناد یاد شده را ندارند و باید مراتب به مراجع قضایی اعلام شود تا ابطال یاد شده از طریق مراجع مذکور انجام گیرد که این شاید عمده ترین و اساسی ترین نقص برای این دو مرجع اداری است چرا که رسیدگی به ماهیت موضوع و تشخیص و احراز تعارض که پیچیده ترین بخش تعارض اسناد و املاک است توسط این دو مرجع انجام گیرد ولی مطابق قانون ثبت هیات و شورا صلاحیت ابطال اینگونه اسناد را ندارند که غیر از صرف وقت مراجعین و ایجاد هزینه و رفت و آمدهای بی دلیل ثمره دیگر بر ارباب رجوع ندارد.
[1] –  فرهنگ معین، جلد 1، چاپ اول،انتشارات امیرکبیر، تهران، 1378، ص 1096.
[2] – محمد جعفر جعفری لنگرودی، حقوق ثبت، همان منبع، ص 142 و 143.
[3] – محمدجعفر جعفری لنگرودی،  حقوق ثبت، همان منبع،  صص 144-145.
[4] –   ماده 29 : بند هـ «تخلفات ذیل موجب انفصال دایم است: 1- قصور یا تقصیری که منتهی به ثبت سند معارض می گردد. تبصره : در صورت جلب رضای ذینفع و رفع آثار تعارض از طرف متخلف  دادگاه می تواند کیفر او را بر حسب اهمیت موضوع به یکی از دو نوع انفصال موقت 3 ماه یا 6 ماه تنزل دهد.»
[5] –  ماده 3، لایحه قانونی اشتباهات ثبتی.
[6] – علیرضا میرزایی، محشی قانون ثبت، چاپ دوم، انتشارات بهنامی، تهران، 1390، صص 161-160.
[7] – یداله بازگیر، منتخب آرای دیوان عالی کشور: پیرامون مسائل و موازین حقوق ثبت، چاپ اول، انتشارات فردوس، تهران، 1380، ص 32.

مبحث ششم- مجازات مرتکبین اسناد معارض

قانونگذار با تعیین مجازات سنگین برای مرتکبین متخلف در این رابطه سعی نموده از صدور اسناد مالکیت معارض پیشگیری شود به همین سبب میزان صدور اسناد مالکیت معارض بسیار کم است و بندرت اتفاق می افتد که اداره ای اشتباهاً سند مالکیت معارض صادر نماید بنابراین مجازاتی برای صادر کنندگان این چنین اسناد و سایر دست اندرکاران که در این جریان سهیم هستند لحاظ نموده که عبارتند از:
الف- کارمندان ادارات ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداری مورد تعقیب و به انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال دائم به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود. [1]
ب- سردفتران اسناد رسمی که با وجود اخطار ادارات ثبت در مورد سند مالکیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال دائم از شغل سردفتری محکوم خواهند شد. [2]
ج- دارنده سند مالکیت معارض هر گاه قبل از تعیین تکلیف دادگاه در خصوص سند مالکیت اگر معامله ای نسبت به ملک مزبور انجام دهد به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد.[3]
[1] – ماده 7 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض
[2] – شق آخر ماده 6 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض
[3] – ماده 6 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض

دسته‌ها: مقاله